A locação de imóveis por temporada, prática cada vez mais comum em plataformas digitais como Airbnb e Booking, entre outras, passa a operar sob novas diretrizes com a regulamentação da Reforma Tributária. A principal mudança é que, em determinadas situações, o aluguel deixa de ser tratado apenas como cessão de uso e passa a ser enquadrado como prestação de serviço, o que pode resultar na incidência dos novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Do ponto de vista do Fisco, a reforma tributária consolidou o entendimento de que, uma vez enquadrado como contribuinte, o aluguel passa a ser tratado como serviço para fins de tributação sobre o consumo. Essa regra independe da plataforma utilizada para a locação. "Não importa se o imóvel é alugado por meio de aplicativos, imobiliárias ou contratos diretos. O que define a tributação são os critérios legais de quantidade de imóveis e receita", explica Valdir Amorim, especialista tributário da IOB, que une Inteligência em legislação e Tecnologia avançada para resolver os desafios de contadores e empresas.

Outro ponto importante é que o conceito de locação por temporada permanece vinculado ao prazo do contrato. "Para ser considerada locação por temporada, ela precisa ocorrer por um prazo inferior a 90 dias ininterruptos. Acima disso, a operação deixa de ser tratada como locação e passa a seguir as regras dos serviços de hotelaria", explica.

Condições para a tributação de CBS e IBS

Apesar do novo enquadramento trazido pela reforma, nem todos os proprietários serão afetados pela tributação. A legislação estabelece critérios objetivos para definir quem será considerado contribuinte dos novos tributos. "Para fins de IBS e CBS, é preciso analisar conjuntamente dois pontos referentes ao ano anterior: ter mais de três imóveis e obter receita anual superior a R$ 240 mil com locação. Apenas quando essas duas condições são atendidas ao mesmo tempo é que há o enquadramento como contribuinte", afirma Amorim.

Na prática, isso significa que pessoas físicas com até três imóveis e receita anual igual ou inferior a R$ 240 mil permanecem fora da incidência de IBS e CBS. O mesmo vale para quem, isoladamente, ultrapasse apenas um desses limites. "Se o proprietário tiver menos de três imóveis, ainda que receba mais de R$ 240 mil no ano, ou se tiver mais de três imóveis, mas com receita inferior a esse valor, ele não será contribuinte dos novos tributos", detalha o especialista.

Outro ponto de atenção é o acompanhamento da receita durante o próprio ano-calendário. Mesmo que o contribuinte não tenha atingido o limite no ano anterior, pode haver mudança de enquadramento se o faturamento crescer ao longo do período. "Caso a receita com locação ultrapasse R$ 288 mil no ano, o que corresponde a 20% acima do limite de R$ 240 mil, o contribuinte passa a se sujeitar ao IBS e à CBS dentro do próprio exercício", ressalta Amorim.

Para quem não se enquadra, como fica a tributação?

Para quem não se enquadra como contribuinte, não há mudanças relevantes nas obrigações acessórias. "Não existe obrigatoriedade de emissão de nota fiscal quando o locador não é contribuinte de IBS e CBS. A tributação segue pelas regras já conhecidas, como o recolhimento via carnê-leão nos casos de recebimento de pessoa física", conclui Amorim.

Locação de bens móveis também é impactada

A reforma tributária também amplia o alcance das novas regras para além dos imóveis, ao incluir a locação e o arrendamento de bens móveis no mesmo regime jurídico-tributário. Nessa categoria entram veículos, máquinas, equipamentos industriais e contratos de leasing, bastante comuns em setores como construção civil, indústria e aviação. A legislação passou a tratar essas operações de forma semelhante à prestação de serviços para fins de IBS e CBS, conforme previsto na Lei Complementar nº 214.

O impacto é especialmente relevante para empresas cujo modelo de negócio é baseado na locação de ativos, reforçando a necessidade de revisão de contratos, preços e estratégias fiscais à luz do novo sistema tributário.

IOB | Tecnologia e Inteligência

A IOB une Inteligência em legislação e Tecnologia avançada para resolver os desafios de contadores e empresas. Referência nas áreas fiscal, contábil, tributária, trabalhista, previdenciária e jurídica, se destaca pela confiabilidade aliada às soluções tecnológicas, inteligentes e humanizadas para cada cliente.