A Janela de Oportunidade está se Fechando

A reforma tributária brasileira está prestes a transformar radicalmente a tributação sobre imóveis no Brasil. Entre 2026 e 2033, veremos a implementação gradual de um novo sistema que, até o final do período de transição, resultará no aumento da carga tributária sobre locações e vendas de imóveis por pessoas jurídicas.

Este artigo apresenta uma análise técnica dos impactos da reforma e demonstra por que a estruturação via holding patrimonial representa não apenas uma proteção, mas uma estratégia essencial para quem possui patrimônio imobiliário relevante.

Cronograma da Reforma: Previsão para Cada Ano

Tabela 1: Linha do Tempo da Reforma Tributária (2026-2033)

Ano	Tributo	Alíquota/Status	Observações
2026	IBS/CBS	0% (ano-teste)	Obrigações acessórias obrigatórias; alíquota-teste de 1% para inadimplentes
2027	CBS	~4,5% (efetiva)	Alíquota modal ~28% com redução de 50% para imóveis; crédito amplo de despesas
2029	IBS	~7% adicional	Substitui ICMS e ISS; carga adicional sobre vendas
2033	CBS + IBS	~14% (consolidado)	Sistema completo implementado; alíquota final sobre vendas por PJ

2026: O Ano de Preparação

Como explica Dr. Remo Battaglia, sócio fundador do escritório Battaglia & Pedrosa Advogados, 2026 será um ano de transição obrigatória. Embora não haja cobrança efetiva de IBS ou CBS, as empresas e holdings deverão:

• Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico

• Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento

• Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais

• Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis e a nova Nota Fiscal Eletrônica (DERE)

• Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita

Importante: A Receita Federal sinalizou flexibilidade na largada, mas o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem não se adequar poderá sofrer a tributação pela alíquota-teste.

Pessoa Física vs Holding Patrimonial: A Diferença que Define seu Patrimônio

A reforma tributária cria uma distinção fundamental entre quem mantém imóveis em nome próprio e quem utiliza estrutura de holding patrimonial.

Tabela 2: Comparativo Tributário – Pessoa Física vs Holding Patrimonial

Aspecto	Pessoa Física	Holding Patrimonial (PJ)
IR sobre Ganho de Capital	15% a 22,5%	Não se aplica diretamente
IBS/CBS (2027/2029+)	Isento (exceto grandes volumes)	14% (2033) sobre vendas
Créditos Fiscais	Não há	Amplos (IPTU, água, luz, condomínio, reformas, manutenção)
Planejamento Sucessório	ITCMD até 8% (SP) + inventário	Doação de cotas com ITCMD sobre valor patrimonial
Proteção Patrimonial	Vulnerável	Segregação patrimonial com camadas – CNPJ
Flexibilidade na Venda	Ganho tributado integralmente	Possibilidade de venda de cotas sociais – Tributo sobre o valor de venda – Estoque (redução em comparação com pessoa física)

Agir Agora é Proteger o Futuro

A reforma tributária brasileira representa a maior transformação do sistema tributário em décadas. Para proprietários de patrimônio imobiliário relevante, a janela de oportunidade para estruturação via holding patrimonial está se fechando.

Principais pontos de atenção:

1. 2026 é o último ano sem tributação efetiva – momento ideal para estruturação

2. Holdings patrimoniais terão vantagens competitivas via créditos fiscais amplos

3. Planejamento sucessório antecipado pode gerar economia de ITCMD

4. A maioria das pessoas físicas permanece protegida – reforma atinge principalmente grandes operações

5. Transparência tributária trará clareza sobre a carga real nos preços

Próximos Passos Recomendados

Para proprietários com patrimônio imobiliário relevante:

Avaliar o perfil de exposição à nova tributação

Realizar estudo de viabilidade para estruturação de holding patrimonial

Antecipar planejamento sucessório enquanto as alíquotas de ITCMD ainda são favoráveis

Consultar especialistas em direito tributário e patrimonial para análise personalizada

Remo Battaglia

Advogado e sócio fundador do Battaglia & Pedrosa Advogados, especialista em holdings patrimoniais e planejamento sucessório. É autor do livro Contratos de Permuta destinado a Empreendimentos Imobiliários, mestre em Direito dos Negócios (FGV) e pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), Direito Societário (FGV-LAW) e Direito Imobiliário. Com formação em Negotiation pela Harvard Law School, atua como palestrante e autor de artigos, destacando-se em Direito de Família, estruturação patrimonial e sucessão empresarial.